You are currently viewing יזמות נדל״ן – מהי?

יזמות נדל״ן – מהי?

יזמות נדל״ן תתייחס לאלו המשפצים ומוכרים, אלו הבונים ומוכרים ולאלו שקונים נכס להשקעה. 

יזמות נדל״ן היא משהו מאוד יצירתי ויכולה להתבטא בכל מיני צורות. למשל, יזם נדל״ן יכול להיות אדם פרטי, אשר ירכוש דירה במחיר נמוך וימכור אותה במחיר גבוה ("פליפ" באנגלית), יכול להיות גם יזם נדל״ן אשר ירכוש קרקע עליה הוא יבנה מבנה כלשהו, אותו הוא לאחר מכן ימכור או ישכיר, ויכול להיות גם יזם נדל״ן שיבנה מבנה על קרקע מסוימת, השייכת למישהו אחר, ובמקום לרכוש ממנו את הקרקע הוא יתן לבעליה תמורתה שטחים במבנה, כמו דירות אם מדובר בבניין מגורים, משרדים אם מדובר בבניין משרדים וכו. בשפה המקצועית, עסקה כזו נקראת ״עסקת קומבינציה״.  

כאמור, יכולות להיות אפשרויות רבות ליזמויות נדל״ן וקצרה היריעה מלפרט על כולן.

 

יזמות נדל״ן היא זיהוי הזדמנויות והפיכתן למוצר רווחי. הכיצד? 

אנשים לא נולדים עם הכישורים להיות יזמי נדל״ן מבטיחים. 

ידע מקיף ומקצועי, זיהוי הזדמנויות, מזעור נזקים, כל אלו הם כישורים נרכשים – מי בשטח ומי במוסדות לימודים. אך כל יזם נדל״ן צריך לדעת שעליו להשקיע גם הון מסויים וגם זמן בחיפוש אחר הזדמנויות ושטחים מתאימים, ביצירת הקשרים המתאימים ובהוצאתה של עסקה לפועל. עליו גם לקחת בחשבון שאמנם השקעתו אכן מתוכננת להניב רווח, אך המציאות עלולה להיות הפוכה והוא יכול גם להפסיד.

 

להלן מספר סוגי עסקאות נדל״ן פופולאריות:

  • עסקאות ״אקזיט״ – רכישת נכס במצב תחזוקתי רעוע ואף כזה שאינו ראוי למגורים. העיקרון המנחה כאן הוא לרכוש נכס במחיר נמוך בשל מצבו, לשפץ אותו (לעתים מהיסוד ולעתים לעשות לו מעט קוסמטיקה חיצונית או פנימית) ואז למכור אותו במחיר גבוה יותר מהמחיר ששולם במעמד הרכישה. בעגה המקצועית קוראים לזה ״השבחת נכס״.

לכאורה, כל אדם יכול לרכוש, לשפץ ולמכור כרצונו, אך חשוב לדעת באילו בעלי מקצוע להשתמש כדי לא להוציא סכומים דמיוניים עבור השיפוץ, שיהפכו את העסקה ללא כלכלית ולא משתלמת.

עסקה דומה נוספת יכולה להיות רכישת דירה או קרקע, אשר ממידע מודיעיני שנאסף בקפידה לפני כן, ידוע שהרשות המקומית מתכננת להשביח ולהגדיל את זכויות הבניה על הקרקע, וכך תוך מספר שנים שויי הנכס גדל משמעותית וניתן למכור אותו ברווח גדול יחסית.

  • נכס מניב – השקעה פופולארית של רכישת דירה או משרד לשם השקעה, כנכס מניב. למשל: דירה או משרד המושכרים על בסיס חודשי. הסיכון בעסקה כזו  אינו גדול ויש כאן סיכוי להגדיל את התשואה לאורך זמן. 

במקרה שכזה, השאיפה היא לאתר נכסים הנמוכים ממחירי השוק ועם זאת נמצאים במקום בו יש ביקוש של שוכרים. 

לשם ביצוע עסקה כזו, היזם צריך שיהיה לו הון עצמי, סבלנות וידע, המגיע לרוב ממחקר מקדים מעמיק. 

היתרון הגדול בעסקה כזו, הוא שבמידה והיזם נקלע לקשיים כלכליים בשלב כלשהו, הוא תמיד יכול לממש את הנכס ולקבל כסף תמורתו, כאשר על פי רוב הסכום יהיה גבוה יותר מסכום הרכישה. זהו אפיק רווח סולידי בכל מה שקשור לעסקאות ויזמות נדל״ן.

  • השבחה – הסברנו לפני כן על סוג השבחה אחד. סוג נוסף יכול להתייחס לקרקע המיועדת, אשר צריכה להיות בעלת מחיר אטרקטיבי במיוחד, ובעצם בניית נכס חדש עליה משביחים למעשה את הקרקע. הכוונה כאן לרוב תהיה למכור את הקרקע והכנס שנבנה במחיר גבוה מזה שהושקע. כאמור, רכישה נכונה תתקיים רק אם הקרקע במחיר אטרקטיבי, מפני שהוזלת עלויות הבניה כשלעצמה הינה מוגבלת.
  • עסקת קומבינציה – בניית מבנה על קרקע מסוימת, השייכת למישהו אחר, ובמקום לרכוש ממנו את הקרקע בכסף, הבעלים יקבל מהיזם תמורתה שטחים במבנה. זה יכול להיות דירות, אם מדובר בבניין מגורים, משרדים אם מדובר בבניין משרדים וכו׳.  

 

השקעות נדל"ן בחו"ל – בר ביצוע הנדסה ובנייה | 

יזמים ישראלים רבים לוטשים עיניים להזדמנויות נדל״ן בחו״ל מפני שזה נחשב משתלם יותר; המחירים שם זולים משמעותית מהמחירים בארץ, אפשרויות המימון נרחבות יותר והתשואה גדולה יותר.

עם זאת, על היזמים להיות ערים לכך שחלון ההזדמנויות לרכישת נכס במחיר נמוך משמעותית ומכירה תוך עשיית רווח משמעותי, צר יחסית. 

חשוב לזכור שלמרות הרווחיות הקיימת בהשקעה מעבר לים, עלולה להיווצר מורכבות לא מבוטלת, ולו בשל העובדה שקשה לנהל נכס בשלט רחוק ללא ידע מתאים.

יזמות נדל"ן בתקופתה של מגפת הקורונה

הרעיון של יזמות נדל"ן הוא למצוא ולזהות עסקה אטרקטיבית אמיתית, אשר מצריכה השקעה כספית מסוימת מהיזם, שבסופו של דבר תניב לו רווח גבוה הרבה יותר. טווח המכירה והרווח משתנה בין נכס אחד למשנהו,
כאשר מתבצעת המכירה, המטרה הבאה היא להמשיך ולהגדיל את ההון העצמי.

כך, למשל, אם נקרתה בפניכם הזדמנות פז להפוך דירה ישנה אשר בבעלותכם לדירה מרווחת, נוחה וגדולה יותר, זכיתם! כך גם אם אתם עתידים לרכוש נכס להשכרה, שהשכירות החודשית שלו תחזיר את גובה ההחזר
החודשי על רכישת הנכס, ותשאיר לכם עוד קצת רווח. 

מה עושים יזמי הנדל"ן – יזמות נדל"ן כל הסודות

ישנם יזמי נדל”ן אשר מתמקדים בבנייה לצורך מכירה. כמו תמיד בנושא יזמות נדל"ן הם תחילה יתמקדו באיתור קרקע במחיר אטרקטיבי ובמיקום טוב, אשר יאפשר להם לבנות עליה לצורך מכירה במחיר גבוה יותר, שיניב להם רווח. 

יש יזמים המתעסקים ביזמות נדל"ן המעדיפים לרכוש במחיר מאוד נמוך נכס קיים הנמצא במצב פיזי רעוע, על מנת לשפץ אותו ובכך להעלות את ערכו (קוראים לכך ׳השבחת נכס׳), ולמכור אותו מיד לאחר מכן במחיר הרבה יותר גבוה,
מה שישאיר להם אחוז רווח גדול.

וכמובן, ישנה את יזמות הנדל״ן הנפוצה ביותר, גם בקרב אנשים פרטיים ומעמד הביניים: קניית נכס לצורך השקעה, לרוב דירה, כאשר מדובר בקנייה לטווח ארוך, השבחה ותשואה קבועה. הדוגמא הקלאסית לכך היא רכישת דירה והשכרתה תמורת דמי שכירות חודשיים קבועים לאנשים אחרים.

לא משנה באיזה תחום וכיוון הוא בוחר, היזם צריך להכיר את שוק הנדל”ן באזור בו הוא מתמקד, הוא אמור להבין בעולם השיפוצים וצריך גם להבין בתמחור נכסים.

איך באה לידי ביטוי יזמות נדל"ן בתחום המשרדי בימי מגפת הקורונה?

עוד טרום ימי המגפה, גוש דן כבר ׳סבל׳ מעודף שטחי משרדים, שהרי באופן טבעי בנייני משרדים חדשים הינם אטרקטיביים משמעותית לעומת בנייני משרדים ישנים, ששוכרים פוטנציאלים פחות מעוניינים בהם.

עודף ההיצע של המשרדים וההכרח של העבודה מהבית, שהלך והשתרש בקרב חברות רבות במשק הישראלי, גרם לרשויות שונות לקדם את רעיון הסבת שטחי משרדים לשטחי מגורים. כך למשל, בעיר רמת גן הצהיר ראש העיר שהוא שוקל הסבת משרדים במתחם הבורסה לטובת מגורים, רעיון שיכול להיטיב מאוד עם תושבי העיר רמת גן אשר מימשה כמעט לחלוטין את עתודות הבניה שלהֿ, וכמובן יטיב מאוד גם עם יזמי נדל״ן, שיקבלו הזדמנות מחודשת להשקיע בעיר המרכזית והמבוקשת.

גם העיר רעננה רואה את מגמת העבודה מהבית בצורה חיובית, וההצעה שם הייתה להסב שטחי משרדים קיימים לדירות סטודיו.

המועצה הארצית לתכנון ובניה בראשות מרדכי כהן כבר עמוק בעניין, ואישרה את ההצעה לקידום התקנות התומכות בהסבת מבני משרדים מסחר שונים אשר נבנו לפני שנת 2009 למלונות או למעונות סטודנטים.
ההסבה מן הסתם, תיתקל בקשיים תכנוניים, עלויות גבוהות, ובהתנגדות בעלי העסקים השוכנים כיום במבנים. אך לצד זאת, עודף הביקוש למגורים יצטמצם, אזורי התעסוקה יחזרו להיות אטרקטיביים,
שווי הנכסים החדשים של יזמי הנדל״ן יעלה ועסקים שהורגלו לעבוד רק בשעות היום יוכלו להרחיב את שעות הפעילות גם לשעות הערב או הלילה.

ככל הנראה כך תראה המציאות החדשה  שלנו ולכן עלינו להתקדם ולחשוב קצת יותר מ'חוץ לקופסא'.

 

לסיכום, יזמות נדל״ן יכולה להתבטא בלא מעט צורות ודרכים ולא תמיד נדרש הון עצמי מאוד גבוה כדי להיכנס לתחום. אבל חשוב לזכור שכל עסקה כזו מצריכה סבלנות, הון עצמי מסוים, היכרות עם התחום ואיסוף מידע מקדים.

 

למידע נוסף, ממליצים לכם להיכנס אל בלוג המידע .

 

בהצלחה!

כתיבת תגובה